Tücken einer Bauherrengemeinschaft – Verträge frühzeitig beurkunden lassen

Wer beim Bau seines Eigenheims sparen möchte, kann sich mit Gleichgesinnten zu einer Bauherrengemeinschaft zusammenschließen. Nach Schätzungen des Verbandes Privater Bauherren e.V. (VPB) bleiben Baugemeinschaften in der Regel 10 bis 20 Prozent unter den ortsüblichen Baukosten. Gespart werden kann vor allem durch die gemeinsame Planung, Koordination sowie den gemeinsamen Einkauf von Materialien und Leistungen. Zudem können bei Erwerb eines gemeinsamen, größeren Grundstücks niedrigere Quadratmeterpreise ausgehandelt und die Gewinnmarge des Bauträgers eingespart werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass Einzelne als Teil der Baugemeinschaft im Gegensatz zum Immobilienkauf von einem Bauträger bereits in der Planungsphase eigene Wohnideen und -vorstellungen einbringen können. Nichtsdestotrotz sollte man die Risiken, die mit einer Baugemeinschaft verbunden sind, nicht unterschätzen. Baugemeinschaften tragen das Risiko von Kostenerhöhungen sowie Bauverzögerungen. Um diese Gefahr zu minimieren, wird häufig ein professioneller Projektsteuerer beauftragt, der das Bauvorhaben begleitet und insbesondere auf Termin- und Kostenpläne achtet. Das kostet allerdings Geld und sollte bei der Kalkulation beachtet werden. Auch die Haftungsrisiken sind hoch. Die Baugemeinschaft gilt als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Jedes Mitglied der Baugemeinschaft haftet gegenüber den Gläubigern unbeschränkt mit seinem gesamten Vermögen. Allerdings hat das Oberlandesgericht Stuttgart entschieden, dass ein Bauherr unter bestimmten Voraussetzungen nicht für die gesamte in Anspruch genommene Leistung haftet, sondern nur in der Höhe des entsprechenden Miteigentumsanteils. Wichtig ist, dass die Vertragspartner erkennen, dass sie ihre Leistungen für eine künftige Wohnungseigentümergemeinschaft erbringen (OLG Stuttgart, Urteil vom 16.11.2010, Az.: 10 U 77/10).

Wer daher Ärger und langwierige Prozesse vermeiden will, sollte gleich zu Baubeginn einen Notar aufsuchen und die Verträge mit Dritten so gestalten lassen, dass die einzelnen Bauherren nur mit der Quote ihrer Eigentumsanteile haften. Wer sich zu einer Baugemeinschaft zusammenschließt, muss darauf achten, dass bereits Vorverträge, mit denen während der Findungsphase einer Baugemeinschaft mit dem Verkäufer der spätere Erwerb eines bestimmten Grundstücks gesichert werden soll, notariell beurkundet werden müssen. Wird diese gesetzliche Formvorschrift nicht eingehalten, sind die geschlossenen Verträge nach § 125 BGB nichtig. Um die angesprochenen Risiken zu minimieren, sollte vor Abschluss eines Vertrages, der mit dem Erwerb eines Grundstücks auch nur im Zusammenhang stehen könnte, ein Notar zu Rate gezogen werden. Darüber hinaus kann eine freiwillige Beurkundung durch den Notar lohnenswert sein. Dies gilt insbesondere für den GbR-Vertrag, in welchem viele Punkte geregelt werden müssen, die von den einzelnen Bauherren möglicherweise nicht bedacht werden. Quelle: Schleswig-Holsteinische Notarkammer